Как поменять управляющую компанию в доме

С работой управляющих компаний связано много нареканий. Одни завышают цены, другие – не выполняют свои обязанности, третьи – игнорируют инициативы жильцов. Иногда единственный выход из такой ситуации — сменить управляющую компанию. Заместитель председателя коллегии адвокатов «Москва-Адвокат» Алексей Викторович Михайлов рассказал, как это сделать.

— Алексей Викторович, с чего начать смену управляющей компании?

— С поиска новой управляющей компании (далее по тексту — УК). Проанализируйте рынок, чтобы отобрать одного или нескольких кандидатов. Проверьте, если ли у них собственная материально-техническая база и какого она качества. Узнайте количество домов в их управлении. Проанализируйте тарифы на управление, содержание и ремонт. Обязательно узнайте мнение жильцов дома — если большинство против, у вас ничего не получится.

— Выбрали управляющую компанию. Что делать дальше?

— Решение о смене принимают на собрании собственники квартир в доме. Для начала вы должны организовать такое собрание. Чтобы жильцы дома узнали о нем, напишите уведомление, указав в нем, кто из жильцов инициирует собрание, его повестку, место, дату и время. Проинформируйте жильцов дома не позднее, чем за 10 дней — приглашение вручают лично под роспись о получении или отправляют заказным письмом с уведомлением. В этот же срок нужно расклеить в подъездах информационные объявления на случай, если кто-то не получит персональное приглашение. Если в доме остались не приватизированные квартиры, уведомьте муниципалитет. Пригласите на собрание представителя новой УК, чтобы он ответил на вопросы жильцов.

— Какие вопросы должны быть в повестке?

Самые разные, но основные:

a) расторжение договора со старой УК;

b) выбор новой УК и подписание с ней договора;

c) перечень работ и услуг, расчет платежей за управление, содержание и ремонт;

d) порядок уведомления собственников помещений в доме о решении;

e) выбор жильца, который будет представлять интересы дома;

f) место хранение протокола.

— С чего начать собрание? Можно сразу голосовать?

— Нет, начните с выбора председателя и секретаря, счетной комиссии. Выбирают их путем простого голосования из числа жильцов. Они будут следить за законностью, соблюдением повестки и голосованием. Если вы сомневаетесь в том, что сможете провести собрание по букве закона, пригласите адвоката в Москве или попросите помощь юриста компании, к которой вы хотите перейти. Нарушение закона — достаточное основание для отмены принятых решений в судебном порядке по инициативе кого-то из жильцов или старой УК.

— Как сделать так, чтобы вопрос о новой УК не провалился?

— Обычно жильцы голосуют на эмоциях. Они готовы поменять УК не из-за того, что новая — хорошая, а потому, что старая — плохая. Если накануне собрания работники старой УК уберут в подъездах и покрасят лавочки во дворе, жильцы могут и «остыть». Чтобы решение было осознанным, а не эмоциональным, попросите представитель новой УК предоставить расчеты по вашему дому: оценка его состояния, план работ, которые улучшат условия проживания, с конкретными ценами и сроками, перечень услуг и работ УК, гарантии и прочее. Но будьте внимательны — если вам дают лучшую цену на рынке, ищите подвох. Бизнес не работает в минус, так что низкая цена означает плохое качество.

— Как принимают решение о смене УК?

— Простым голосованием. Голоса считают не по количеству квартир в доме, например, 100 квартир — 100 голосов. В расчет берут количество квадратных метров в собственности жильца, к примеру, если у одного жильца в собственности 1100 кв. м из общих 2000 кв. м, он будет единолично принимать решение. Для принятия решения по смене УК нужно 50 % + 1 голос.

— Что делать дальше, после того как голосование состоялось?

— Секретарь оформляет протокол в простом письменном виде. Его подписывают председатель и секретарь, члены счетной комиссии. В законе нет требований к документу, но по общему правилу в нем указывают дату и место, количество голосов и кворум, повестку дня, решения. На оформление протокола закон отводит 10 дней — именно в такой срок вы должны уведомить всех жильцов о принятых решениях, а также старую и новую УК.

— Как происходит подписание договора с новой компанией?

— По общему правилу договор подписывают с каждым собственником помещений в доме. После этого происходит передача дел от старой к новой УК, включая составление актов осмотра, перечисление денег жильцов, сверка задолженности и прочее. Будет лучше, если этот процесс станет курировать представитель жильцов — тогда точно ничего не «забудут» и не «потеряют». УК подписывает договора с поставщиками коммунальных услуг, организовывает паспортный учет, запускает работу аварийно-диспетчерской службы и занимается другими организационными вопросами.

— Что делать, если старая УК не согласна с решением собрания?

— Рекомендуем обратиться к адвокату. Есть несколько законных способов расстаться с УК, которая не подходит собственникам помещений в доме: расторгнуть договор в связи с окончанием его срока, расторгнуть договор в связи с нарушением его условий, признать договор недействительным, расторгнуть по другим причинам через суд и т. п. Все зависит от ситуации и того, что написано в вашем договоре.

Остались вопросы? Позвоните +7(495)642-15-88 и узнайте больше о том, как поменять управляющую компанию.

Информация МОСКВА-АДВОКАТ