Покупка квартиры в новостройке: как оформить договор долевого участия

В предыдущей статье мы рассказывали о том, как выбрать застройщика, сегодня — как оформить договор долевого участия и заплатить за квартиру. Советы дает Председатель коллегии адвокатов «Москва-Адвокат» Линкер Марина Анатольевна.

— Марина Анатольевна, какой договор подписывает покупатель с компанией-застройщиком? Договор купли-продажи?

— Нет, договор купли-продажи подписывают тогда, когда дом уже построен и на квартиру оформлено право собственности. Для объектов строительства принято использовать договор долевого участия. На российском рынке работают и по другим договорам — но это непрозрачные схемы, которые несут в себе риски для покупателя.

— Чем так хорош договор долевого участия?

— Тем, что закон регламентирует условия договора, порядок его подписания и регистрации. Если компания-застройщик нарушит договор, она будет нести ответственность.

К примеру, если фактическая площадь квартиры окажется меньше указанной в договоре, застройщик вернет покупателю сумму переплаты. При задержке сроков — заплатит пеню в размере 1/50 ставки рефинансирования за каждый день. В течение 5 лет бесплатно устранит свои «недочеты» в квартире, 3 лет — инженерных сетях.

— Эти условия, которые защищают покупателя, обязательны для каждого договора долевого участия?

— И да, и нет. Компания-застройщик может выписать договор так, что сведет к минимуму права покупателя и свою ответственность. Как адвокат, я советую не подписывать договор сразу, как только его выдали на руки. Дайте договор адвокату в Москве и обсудите с ним свои риски.

— Если исходить из вашей практики, как чаще всего компании-застройщики обманывают покупателей?

— В большинстве случаев обманывают по срокам передачи квартиры и порядку перерасчета за лишние или недостающие квадратные метры.

По закону, если компания-застройщик нарушит указанный в договоре долевого участия срок, она обязана договориться о его переносе с каждым дольщиком или ей придется платить пеню за каждый день просрочки. Если площадь квартиры окажется больше, чем купил покупатель, он не обязан доплачивать компании-застройщику, меньше — компания-застройщик обязана вернуть покупателю сумму переплаты. На практике юристы прописывают в договорах такие схемы, чтобы сделать все наоборот.

— Покупатель имеет право инициировать внесение изменений в договор долевого участия?

— Да. Замечания покупателя учтут, если они будут адекватными и аргументированными. Правильно сформулировать их — задача адвоката покупателя.

— Что делать, если компания-застройщик не вносит изменения в договор долевого участия?

— На этот вопрос нет однозначного ответа. Отказаться от внесения изменений может как откровенный мошенник, так и добропорядочный застройщик. Тут нужно адекватно оценить свои риски, взвесить все «за» и «против» — в таком случае обязательно покажите договор адвокату и посоветуйтесь с ним.

— В каком порядке подписывают договор долевого участия?

— Если покупатель покупает квартиру за свои, а не кредитные, деньги, все просто. Покупатель предоставляет компании-застройщику паспорт, если он состоит в браке и квартира будет оформлена на обоих супругов — паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Юристы застройщика заполняют согласованный проект договора долевого участия и передают на подписание сторонам. Со стороны компании договор подписывает уполномоченное лицо по доверенности.

После того, как договор будет подписан, его регистрируют в Федеральной службе государственной регистрации (Росреестр). Актуальная информация о порядке регистрации и размере госпошлины указана на сайте Росреестра. Как правило, компании-застройщики самостоятельно регистрируют договора, действуя на основании доверенности от имени покупателя, но сделать это может и лично покупатель (это дешевле и, в некоторых случаях, безопаснее).

— Когда платить за квартиру? До или после регистрации договора долевого участия?

— По закону, оплата происходит после регистрации договора. Для этого покупатель вносит деньги на аккредитивный счет компании-застройщика, открытый в банке. Деньги будут списаны с него только тогда, когда договор пройдет регистрацию и компания-застройщик предъявит его в банк. Если ваш застройщик не работает с аккредитивами, он может получить деньги на расчетный счет — но, опять же, только после регистрации договора.

— А как насчет наличных, оплаты в евро или долларах США?

— Как практикующий адвокат, я категорически не советую проводить расчеты наличными, особенно в иностранной валюте. В таком расчете много рисков, от банального грабежа до затяжных судебных процессов.

Остались вопросы? Позвоните нам +7(495)642-15-88 и узнайте больше о том, как оформить договор долевого участия.

Информация МОСКВА-АДВОКАТ