Сдача квартиры в аренду — это дополнительная статья доходов для многих граждан. Правда, недобросовестные наниматели могут не только свести ее к нулю, но и привести к существенным убыткам. Заместитель председателя коллегии «Москва-Адвокат» Михайлов Алексей Викторович рассказал, какие права есть у наймодателя.
— Алексей Викторович, главный вопрос — как оформить отношения с нанимателем?
— Первый и главный совет — оформите отношения в письменно виде, подписав договор найма. В договоре укажите: существенные условия (размер и порядок оплаты арендной платы, срок аренды и т.п.), дополнительные договоренности (количество проживающих, обязанности по оплате коммунальных услуг и ремонта, материальная ответственность за ущерб и т.п.). Сделайте приложением к договору опись имущества (мебель, текстиль, техника), которое находится в квартире, с указанием его состояния.
— Часто вместо 1-2 человек в квартиру въезжает больше жильцов. Что делать?
— Вы, как наймодатель, имеете право контролировать и препятствовать этому. Законом предусмотрено, что с нанимателем в квартиру могут въехать другие лица после согласования с наймодателем, а все проживающие в квартире должны быть указаны в договоре найма.
— Допустим наймодатель разрешил въехать нескольким жильцам. Кто несет за всех них ответственность?
— Укажите в договоре найма, что наниматель несет материальную ответственность за всех, кто проживает в квартире. Есть и другой вариант, когда ответственность несут все проживающие в квартире — все зависит от того, что указано в договоре.
— А что с несовершеннолетними детьми?
— Тут наймодатель ничего поделать не сможет. В соответствии с нормами закона, все ограничения не распространяются на несовершеннолетних детей нанимателя. Наймодателя могут и не уведомить о том, что по квартире будет бегать 5-6 детей. Такая же ситуация и с домашними питомцами, которые не подпадают под ограничения.
Чтобы защитить свои права, наймодатель может указать в договоре пункт о том, что за все разрисованные фломастерами стены и ободранные дверные коробки ответственность несет наниматель.
— А если к нанимателю приехали гости? Их проживание тоже нужно согласовывать?
— Да, точно так же, как и в случае с жильцами, которые живут на постоянной основе.
— Может ли наниматель сделать ремонт на свое усмотрение?
— Наниматель может делать ремонт по согласованию с наймодателем — это правило действует, если в договоре не указано иное. Будет ли учтена стоимость ремонта и улучшений, сделанных нанимателем, в счет арендной платы, зависит от договоренностей сторон.
— Что делать, если наниматель нарушает условия оплаты?
— Если в договоре нет пункта на этот случай, действуют нормы закона. А закон говорит нам, что наймодатель имеет право требовать в суде расторжения договора найма, если наниматель не вносит арендную плату 6-ть и более месяцев подряд. Когда речь идет о краткосрочных договорах (сроком до года), достаточно 2-х случаев просрочки. Грамотный адвокат поможет «выбить» из нанимателя инфляционные, материальный ущерб и немного штрафов.
Конечно, подобные условия не самые приятные для наймодателя. Ждать полгода и потом идти в суд — такое мало кому понравится. Поэтому указывайте все заранее в договоре.
— Есть ли еще какие-то основания для расторжения договора найма?
— Да, есть. К примеру, если наниматель будет портить имущество и не устранит замечания наймодателя в течение года. В таком случае, наймодатель имеет право требовать в суде расторжение договора. Право расторгнуть договор возникает и тогда, когда наниматель использует квартиру не по назначению. Стороны могут предусмотреть дополнительные основания для расторжения в договоре.
— Наниматель не нарушает условий договора найма. Можно его как-то «мирно» выселить?
— Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма — 5 лет. Если в договоре не указано иное, считается, что он заключен на максимум. Если вы упустили этот момент, а наниматель не нарушает условий договора, расторгнуть его просто так не получится.
— Как продлевается договор найма? Как отказать нанимателю в продлении?
— Наймодатель должен предупредить нанимателя о том, что он не планирует продлевать договор найма или о новых условиях найма за 3-и месяца до окончания договора. При этом, наниматель имеет преимущественное право на его продление. Если выяснится, что наймодатель отказал одним и сдал другим на тех же условиях, суд может обязать его перезаключить договор.
— Кто оплачивает коммунальные услуги?
— Счета выставляются на имя владельца квартиры, но оплачивать их могут и наниматели. Главное, включить эту обязанность в договор и предусмотреть предъявление доказательств оплаты (квитанции, чеки).
— Выходит, защитить права наймодателя можно только договором? Закон устарел.
— Да, только так. К сожалению, законодательство РФ устарело и не соответствует реалиям рынка недвижимости.
Остались вопросы? Позвоните нам +7(985)969-77-44, чтобы узнать больше о защите прав наймодателя.
