Что делать, если собственник квартиры несовершеннолетний

Покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Один из них — нарушить права несовершеннолетних, которые являются собственниками недвижимости. Адвокат коллегии адвокатов «Москва-Адвокат» Владимир Яковлевич Линкер рассказал об особенностях покупки такой квартиры.

Вопрос: Нашли подходящую квартиру, и цена приемлемая, но смущает, что у продавца несовершеннолетние дети. В таких случаях купля-продажа недвижимости сопряжена с разными сложностями, так ли это?

Ответ: Сомнения обоснованы — квартира может находиться в совместной долевой собственности. Если это так, оформить куплю-продажу будет труднее. В первую очередь необходимо выяснить, являются ли несовершеннолетние дети участниками общей собственности. Если они только живут и зарегистрированы в квартире, то никаких проблем при покупке квартиры не будет.

Вопрос: О каких трудностях идет речь?

Ответ: Сделки с недвижимостью несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению. Нотариальное удостоверение — проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон прав на ее совершение, которую осуществляет нотариус или должностное лицо, которое имеет право совершать такое нотариальное действие. Несоблюдение этого требования закона влечет за собой ничтожность сделки.

Вопрос: С какой целью законодатель ввел данную норму?

Ответ: Для защиты прав несовершеннолетних. Оформление у нотариуса дает больше гарантий чистоты и надежности сделки, правда, влечет за собой дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса.

Вопрос: Как происходит оформление сделок с участием несовершеннолетних?

Ответ: Несовершеннолетние не могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью даже в том случае, когда являются единоличными собственниками. От имени лиц возрастом до 14 лет в сделках выступают законные представители — родители, усыновители, опекуны. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия законных представителей. Сделка также будет действительной, если несовершеннолетний совершит ее сам с последующим письменным одобрением законных представителей.

Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет подпишет договор купли-продажи вопреки воле законных представителей, сделка будет признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или опекунов. Ребенок будет обязан вернуть деньги покупателю, покупатель – вернуть квартиру.

Но в любом случае, будет согласие законных представителей на сделку или нет, для продажи недвижимости, которая принадлежит ребенку, понадобится разрешение органа опеки и попечительства.

Вопрос: Как получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости?

Ответ: Получать разрешение органа опеки и попечительства — долго и хлопотно. Если вы столкнулись с этим, обратитесь в коллегию адвокатов «Москва-Адвокат» для юридической консультации. Если вкратце, чиновники рассматривают пакет документов и принимают предварительное решение, в котором указывают перечень условий сделки, к примеру, срок покупки новой недвижимости для ребенка взамен той, что была продана. Если какое-то из условий будет нарушено, разрешение отменяется.

Вопрос: Может ли орган опеки и попечительства отказать в разрешении?

Ответ: Да, может. Отказ будет в том случае, если в результате сделки доля несовершеннолетнего уменьшится, а жилищные условия — ухудшатся. На практике, родителям часто приходится добиваться разрешения в суде даже в тех случаях, когда они действуют исключительно в интересах ребенка. Если вы столкнулись с такими трудностями, обратитесь в коллегию адвокатов «Москва-Адвокат» для юридической консультации.

Вопрос: Что будет, если обойти закон и оформить отчуждение не договором купли-продажи, а дарением или обменом?

Ответ: Разрешение органа опеки и попечительства потребуется в любом случае, независимо от того, как будет оформлено отчуждение недвижимости: купля-продажа, обмен, дарение, отказ от преимущественного права покупки в доле общего имущества, раздел имущества, выдел из нее доли и прочее. Но получить разрешение на куплю-продажу будет намного проще, чем на то же дарение или отказ от доли.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к адвокату в Москве по телефону +7(985)970-39-19.

 

Информация МОСКВА-АДВОКАТ