Как продать квартиру: ТОП-9 вопросов адвокату

На страницах нашего блога мы публиковали детальную инструкцию по продаже квартиры. В продолжение темы адвокат коллегии «Москва-Адвокат» Марьяма Умаровна Барри ответила на некоторые вопросы, которые возникают у продавцов недвижимости.

Вопрос: Как продавать квартиру — самостоятельно, через агентство недвижимости или риелтора?

Ответ: Вы можете заниматься продажей сами или обратиться в агентство недвижимости или к риелтору. В любом случае вы должны понимать процедуру оценки, поиска покупателя и подписания договора купли-продажи квартиры. Если вы никогда не продавали и не покупали недвижимость или делали это давно, прочтите статью в нашем блоге «Как продать квартиру: инструкция из 7 шагов».

Сказать однозначно, что с агентством недвижимости или риелтором вы продадите квартиру быстро и дорого, нельзя. Все зависит от компетентности и репутации специалиста, который будет вести сделку. Компетентный риелтор посоветует цену, найдет потенциальных покупателей, организует просмотр квартиры и подготовит документы для сделки.

Вопрос: Как выбрать агентство недвижимости или риелтора?

Ответ: Обратите внимание на стаж работы, портфолио и отзывы клиентов. Продажа квартиры сопряжена с высокими рисками, так что в некоторых случаях квадратные метры лучше продавать с юристом, а не агентством недвижимости или риелтором. Мы уже говорили об этом, но повторю еще раз — риелтор не несет ответственности за юридическую сторону сделки. К сожалению, на российском рынке недвижимости риелтор — это простой посредник, который знакомит продавца и покупателя и берет за это комиссию.

Вопрос: Можно ли полностью дистанцироваться от сделки, вплоть до подписания документов?

Ответ: Да, конечно. Для этого нужно оформить на доверенное лицо — сотрудника агентства недвижимости или риелтора — генеральную доверенность. В ней обязательно укажите:

  • срок действия;
  • полномочия доверенного лица;
  • ограничения полномочий доверенного лица;
  • право (или его отсутствие) на подписание договора купли-продажи;
  • право (или его отсутствие) на получение денег.

Мы не советуем продавать недвижимость по доверенности, если того не требуют обстоятельства. Доверенность — это всегда риск как для продавца, так и для покупателя. Не все покупатели будут согласны подписывать договор купли-продажи и отдавать деньги доверенному лицу, что также затянет сроки и удешевит квартиру. Подводных камней много — более детально вам расскажут на консультации в коллегии адвокатов «Москва-Адвокат».

Вопрос: Можно ли продавать комнату в коммунальной квартире?

Ответ: Да, можно. Перед тем как выставить комнату на продажу, нужно предложить ее собственникам других комнат — у них есть преимущественное право на покупку. Уведомлять нужно заказным письмом с описью вложения, а не устно. Продавать недвижимость можно тогда, когда вы получили письменный отказ от покупки или не получили ответ на свое уведомление в течение 30 дней.

Если все отказались, условия сделки с третьим лицом не должны быть лучше тех, которые получили лица с преимущественным правом. К примеру, вы предлагали им комнату за 200 тысяч рублей, а продали третьему лицу за 180 тысяч. В таком случае договор купли-продажи может быть оспорен в суде.

Вопрос: Как продать квартиру с обременением?

Ответ: Если квартира находится в ипотеке, согласуйте с банком ее продажу. Детали сделки будут зависеть от требований и условий банка. Заранее скажите об обременении потенциальному покупателю — не все покупатели соглашаются иметь дело с проблемной недвижимостью.

Вопрос: Как быть, если собственник квартиры или один из них — несовершеннолетний ребенок?

Ответ: Нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Вопрос: Что делать если в квартире есть прописанные лица и нет возможности их выписать?

Ответ: Продать квартиру с прописанными лицами можно при условии, что на это согласится покупатель. По общему правилу таких желающих нет, так что вам придется решить эту проблему своими силами, к примеру, выписать через суд.

Вопрос: У покупателя возникли замечания к квартире после подписания договора купли-продажи при ее приеме по акту. Что делать?

Ответ: Указывать замечания в акте приема-передачи и устранять их в согласованный сторонами срок. Сложнее будет, если особенности квартиры оговаривались при осмотре и на сделке — тут все зависит от того, что указано о состоянии квартиры в договоре купли-продаже.

Вопрос: Какие риски несет продавец квартиры?

Ответ: Их всех и не перечесть. Если собственник отдаст недобросовестному риелтору оригиналы документов на квартиру, ее могут продать без его ведома. Во время осмотра из квартиры могут украсть ценные вещи. При расчете наличными на улице продавца могут поджидать преступники. Этот список бесконечен — более детально вам расскажут на консультации в коллегии адвокатов «Москва-Адвокат».

Чтобы не допустить всего этого будьте внимательными и осторожными, не доверяйте безоговорочно риелтору. Если есть сомнения, обязательно обратитесь к адвокату. Его услуги стоят намного дешевле, чем потеря недвижимости и денег.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к адвокату в Москве по телефону +7(495)642-15-88.

Информация МОСКВА-АДВОКАТ